国税总局人士：物业税开征具体方案已提交两会

瑞通财税信息网（2010年3月1日）

　　全国 “ 两会 ” 临近，房地产调控是否还有 “ 新手 ” 成为炙手可热的话题。答案是肯定的。
　　2 月 25 日，记者从国家税务总局行为税司处了解到的消息是，物业税开征将会是今年 “ 两会 ” 上讨论的重点，而总局关于物业税开征的具体方案已经提交。按照目前决策层的征税思路，物业税将按照房屋面积，对超出基点面积的部分进行征收，基点面积内的部分免征。
　　该司人士向记者透露，目前税务总局正在拟定的物业税实施方案，将以目前某个省区市正在进行的物业税模拟征税方案为 “ 蓝本 ” ，综合其他各试点城市模拟方案经验进行制定。按照计划，物业税相关议题和拟定方案将被人大代表提交至今年 “ 两会 ” 讨论，也有望将物业税开征编入十二五规划。
　　对于物业税究竟何时开征，何处试点的猜测，一年多以来都是传闻纷纷，此前本报也曾对相关情况进行过报道，而据本报记者近日刚刚从住建部一高层人士处得到的确切说法是：鉴于目前房价居高不下的市场状况，今年年底前有望在深圳、北京等城市针对商业地产进行实征试点。
　　这一结果与市场预期基本相符。对此，多位接受采访的业内专家都表示，开征物业税不管是对开发商还是投资者来说，都是成本的增加，对房地产市场最直接的影响还体现在对投机炒房的遏制，迫使一部分人放弃恶意炒房、囤积房源。
　　京深商业地产或年内开征面对高房价带来的政策调控压力，今年的全国 “ 两会 ” 无疑让各方都有所期待。 “ 棚户区共建 ” 、 “ 物业税开征 ” 、 “ 限制房地产企业融资 ” 等多项议案已经送达全国 “ 两会 ” 提请讨论。而被认为是打击炒房的利器 —— 物业税能否开征，也成为政策调控高房价的最大期待。
　　对此，国家税务总局行为税司一官员明确对记者表示，物业税开征将是今年 “ 两会 ” 上讨论的重点，在已经提交的物业税开征具体方案中，对征税思路也已经基本达成共识，按照房屋面积征税，基点内免征，基点外征收。
　　物业税主要指的是不动产税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。从 2003 年 5 月开始，财政部和国家税务总局分 3 批，在北京、辽宁、河南、深圳等 10 个省区市和计划单列市的 32 个县、市、区开展了房地产模拟评税试点。
　　在去年 12 月底举行的 2009 中国财税改革年度论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，经过 6 年多的模拟评税试点实践，财税部门已经初步建立了房地产数据库，开发了若干套各具特色的评税软件，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。
　　然而，关于开征物业税是否能够起到平抑房价的作用，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，目前看来，物业税主要还是抑制投机购房，而对房价起决定作用的是需求，全国不少地区的城市化进程才开始，住房市场需求很强烈。而物业税涉及到众多方面，目前细则还没有出台，具体影响还不能完全确定。
　　“ 开征物业税，面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。 ” 财政部财政科学研究所所长贾康指出， “ 这主要体现在土地出让金的缴纳方面。 ”
　　据了解，目前开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清 70 年的土地使用租金，开发商把这部分费用作为开发成本制定房价，将其 “ 转嫁 ” 到购房者身上。而物业税是对房屋所有者的房产进行每年一次的评价估值征税。
　　正是受这一矛盾的影响，关于物业税的税基、税率、房产估值评价标准等具体问题目前还在讨论议定中，成为征收物业税的最大障碍。毕竟，土地出让金是地方政府的一大财源，占地方财政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果将土地出让金列为物业税中的一部分分期支付，则难免会触动地方利益。
　　高房价倒逼地方出新政高
　　“ 由于去年楼市出现过热状况，不少城市房价上涨过快。在全国两会召开期间，相关问题可能引发广泛关注。因此，两会召开前夕，地方政府为房地产调控定基调、出措施，是可以理解的。 ” 某研究中心首席研究员陈啸天直言不讳。
　　政策调控转向开发商尽管地方政府开始在 “ 两会 ” 前夕抛出房地产政策，做出调控姿态，而物业税等调控杀手锏也作为 “ 两会 ” 提案上报，但政策能否有长期效果仍存疑问。
　　北京一置业集团执行总裁向本报记者表示，目前一系列新政的出台在短时间内会起到平衡作用甚至是震慑作用，但眼前的措施远不足以解决房价节节高攀的局面。在 “ 两会 ” 的关口急切出台措施和政策，决策层可能是希望看到阶段性的调控成绩，缓解舆论压力。
　　实际上，面对调控政策排浪式的频繁出台，各地楼市在近期都或多或少地受到影响，出现了前所未有的冷清。
　　长假前夕，银监会要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。这对于严重依赖资金供给的房地产市场而言，意味着房地产企业在资金链条上将面临考验。
　　对于政策效果的判定最终还是要看房价涨跌。从目前的市场形势来看，尽管北京、上海等高房价城市中的某些项目出现了价格松动，但总体上看，房价并没有出现止涨回落的态势。楼市是否会出现 “ 拐点 ” ，或许还需要决策层再下一剂 “ 猛药 ” 。